Autora: Celia Gonzalo Miguel. Personal Investigador en Formación del CIEDA-CIEMAT
Temas clave: Urbanismo; Valoración del suelo; Suelo rural; Suelo urbanizado
Resumen:
El presente Reglamento tiene por objeto el desarrollo del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en lo relativo a la «valoración inmobiliaria».
Este desarrollo reglamentario es de indudable trascendencia, en primer lugar, porque desde el año 1978 en que se elaboró el Reglamento de Gestión Urbanística, no se habían vuelto a desarrollar reglamentariamente los criterios de valoración de las legislaciones sucesivas; y en segundo lugar, porque desde la importante Sentencia 61/1997 en la que las Comunidades Autónomas asumieran las competencias exclusivas en materia de urbanismo, es la primera vez que el Estado ha procedido a desarrollar reglamentariamente una Ley de Suelo.
Estructurado en cinco Capítulos, el objeto principal del presente Reglamento es la intención de dar respuesta a la nueva intención de la ley estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo en la medida de lo posible, las prácticas especulativas en la utilización del mismo.
El Capítulo I contiene como Disposiciones Generales, además del objeto del Reglamento, dos cuestiones del Texto Refundido de la Ley de Suelo que en la práctica están produciendo problemas de interpretación y aplicación: el acotamiento de la situación básica de suelo urbanizado (artículo 2), y aspectos concretos en relación a la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental (artículo 3).
Los Capítulos II, III y IV regulan ya los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración. El más destacable de todos ellos tanto por las novedades que introduce, como por su importancia desde el punto de vista ambiental, será el Título III relativo a la valoración del suelo rural, desarrollando el valor de capitalización de la renta o potencial de explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Desde una perspectiva conceptual de la valoración en suelo rural, el presente desarrollo reglamentario conduce a la formulación de la valoración de explotaciones, entendidas éstas como unidades de producción, que se corresponden con tradicionales más tecnológicos, incluyendo cualquier actividad reglada, y sustituyendo la teoría de la renta de la tierra por la renta de la explotación, con el fin de resolver la inclusión de explotaciones no agrarias en suelo rural. Y desde la perspectiva metodológica, se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes (agropecuarias y forestales, extractivas, comerciales, industriales y de servicios), en función del riesgo de cada actividad en suelo rural.
Finalmente, el Capítulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización, en desarrollo del de lo establecido en los artículos 25 y 26 de la Ley de Suelo.
Entrada en vigor: 10 de noviembre
Normas afectadas: Se deroga íntegramente el Título IV sobre «Valoraciones» del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprobó el Reglamento de Gestión Urbanística
