Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal
Autor: Dr. Carlos Javier Durá Alemañ. Investigador del Área de Formación e Investigación del Centro Internacional de Estudios de Derecho Ambiental (CIEDA-CIEMAT)
Fuente: Boletín Oficial de Cataluña número 8569 de fecha 23 de diciembre de 2021.
Palabras clave: Eficiencia energética. Energías renovables.
Resumen:
El 21 de julio de 2020, el Gobierno de la Generalitat aprobó el Plan para la reactivación económica y protección social como consecuencia de la crisis de la COVID-19. Este Plan se alinea con la Agenda 2030 y los objetivos de desarrollo sostenible (ODS) de las Naciones Unidas, el Pacto Verde Europeo y la Estrategia Digital Europea.
El mismo 21 de julio de 2020, el Consejo Europeo acordó el marco financiero plurianual 2021-2027 y el fondo de recuperación Next Generation EU. Este fondo se convierte en una herramienta significativa para que Cataluña lleve a cabo transformaciones clave para adaptarse a los nuevos tiempos en materias tales como la transición energética.
Actualmente, el parque de viviendas de Cataluña representa un 10,6 % de las emisiones totales de dióxido de carbono y más del 80 % de las calificaciones energéticas corresponden a las menos eficientes letras E, F o G, calificaciones que valoran la eficiencia en función de su gasto energético. Según datos del Instituto Catalán de la Energía, un inmueble con calificación A representa un ahorro en el consumo medio de energía de hasta el 89 % respecto de uno con calificación G y del 78 % en relación con una vivienda con calificación E, calificación que tienen la mayoría de hogares catalanes. De acuerdo con los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, el consumo energético que genera el parque de viviendas es responsable de aproximadamente el 30 % de los gases contaminantes que se emiten a la atmósfera.
Ante estos datos, es incuestionable la necesidad de reducir el consumo de energía y mejorar la habitabilidad de los hogares a través de la rehabilitación energética. Y por este motivo una de las partidas de ayudas del fondo europeo Next Generation (NGEU) tiene por objeto la rehabilitación de las viviendas para hacerlas más sostenibles.
La disponibilidad de estos fondos NGEU es, por lo tanto, una oportunidad crucial para adaptar el parque inmobiliario residencial de nuestro país a un consumo energético más sostenible mediante la instalación de equipos que mejoren la eficiencia energética o de sistemas de energías renovables en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Con el fin de facilitar el acceso de las comunidades de propietarios a los mencionados fondos, es de extraordinaria y urgente necesidad modificar los artículos del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña que regulan los acuerdos para ejecutar dichas obras, los propietarios que tienen que asumir los costes de las instalaciones, y su mantenimiento y conservación.
Este Decreto ley tiene por objeto modificar el Código civil de Cataluña respecto a los aspectos relativos a la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de sistemas de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. La reforma abarca cinco artículos: el artículo 553-25 (régimen general de adopción de acuerdos), el artículo 553-26 (adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas), el artículo 553-30 (vinculación de los acuerdos), el artículo 553-43 (elementos comunes de uso exclusivo) y el artículo 553-44 (conservación y mantenimiento de los elementos comunes).
El aspecto más destacable es la reforma del artículo 553-25.2, que prevé la mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación para aprobar los acuerdos relativos a la eficiencia energética de los edificios. Más concretamente, se modifica la letra b) y se añaden cuatro apartados nuevos con las letras d), e), f) y g).
La letra b) del artículo 553-25.2 añade la eficiencia energética o hídrica dentro de las innovaciones exigibles, derivadas de la normativa vigente, al lado de la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble. La norma pretende facilitar los acuerdos respecto de la elección de los proyectos técnicos relativos a la mejora de la eficiencia energética y a los sistemas de energías renovables más adecuados para los intereses de la comunidad.
Las nuevas letras del artículo 553-25.2 identifican cuatro acciones en esta materia. La letra d) se refiere en las obras e instalaciones que tienen por objeto la mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio, así como la instalación de sistemas de energías renovables en los elementos comunes del inmueble en beneficio de la comunidad. La letra e) contempla el mismo tipo de obras e instalaciones hechas en los elementos comunes del inmueble en beneficio particular de uno o más propietarios. La letra f) regula la participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios así como con las comunidades energéticas locales y ciudadanas de energía que regulan las directivas (UE) del Parlamento Europeo y del Consejo 2018/2001, relativa al fomento del uso de energía procedente de fuentes renovables, y 2019/944, sobre normas comunes para el mercado interior de la electricidad y por los que se modifica la Directiva 2012/27/UE. Y, en último lugar, la letra g) incorpora la celebración de contratos de financiación por parte de la comunidad para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o las instalaciones mencionadas en los apartados anteriores.
El criterio de la mayoría simple permite impulsar las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética y el establecimiento de sistemas de energías renovables y, al mismo tiempo, genera comportamientos cooperativos entre los propietarios. Se ha querido rehuir tanto el criterio de la mayoría cualificada, que puede conducir al inmovilismo, como los acuerdos votados con porcentajes inferiores a la mayoría simple, que pueden dar lugar en la práctica a un aumento de la conflictividad y de la morosidad en el seno de las comunidades.
El artículo 553-26.2 regula el voto favorable cualificado de cuatro quintas partes de los propietarios para adoptar diferentes acuerdos y la nueva redacción de la letra b) excluye esta mayoría cualificada cuando el acuerdo se refiera a las instalaciones para la mejora energética y de sistemas de energías renovables en beneficio de la comunidad, que según el nuevo artículo 553-25.2 requieren solo la mayoría simple para ejecutarlas.
Por otro lado, la nueva letra h) del apartado 2 prevé que el acuerdo para celebrar contratos de financiación con un plazo de amortización superior a los quince años requiere la mayoría cualificada de las cuatro quintas partes de los propietarios que al mismo tiempo representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
El artículo 553-30 incorpora un nuevo apartado 4 relativo a la vinculación de los acuerdos que tienen por objeto las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes para la mejora de la eficiencia energética de los edificios o para instalar sistemas de energías renovables de uso común en los elementos comunes. Los acuerdos obligan a todos los propietarios de la comunidad, pero se establece un tope protector para las personas disidentes cuando la repercusión del gasto derivado de dichas obras o instalaciones exceda las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad, en razón de los gastos comunes ordinarios, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto. Con el establecimiento de este parámetro se limita el alcance del gasto derivado del acuerdo adoptado a los propietarios en situación económica vulnerable y que hayan disentido expresamente en la votación para la ejecución de las obras e instalaciones de mejora energética del edificio previstas por el artículo 553-25.2.
El artículo 553-42 incorpora un nuevo apartado 2 referido al uso y disfrute de los elementos comunes si el acuerdo de la junta para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o sistemas de energía renovable de uso comunitario es incompatible con instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas. En este caso, el interés de la comunidad en el uso del elemento común propiamente dicho es prevalente, aunque la comunidad tiene que hacerse cargo de la remoción de las instalaciones o sistemas y de indemnizar el daño que esta comporte al propietario.
En el artículo 553-43 se incluye un nuevo apartado 3 que tiene por objeto regular la posibilidad que tienen los propietarios que disponen del uso exclusivo de elementos comunes para instalar infraestructuras o equipos de utilidad particular con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables en dichos elementos comunes de uso exclusivo. Los propietarios interesados en promover estas instalaciones o sistemas en beneficio particular tienen la obligación de presentar el proyecto técnico a la presidencia o administración, en un plazo de treinta días antes del inicio de las obras. En este caso, por lo tanto, no hace falta un acuerdo previo por parte de la junta. La puesta a disposición del proyecto técnico ya proporciona información suficiente para que la comunidad pueda proponer, si lo considera adecuado, una alternativa que no comporte a quien lo promueve un incremento económico sustancial respecto del proyecto técnico que ha presentado. Los costes de dichas instalaciones y su mantenimiento son exclusivamente de los propietarios que se benefician de ellas. Con la voluntad de impulsar estos tipos de instalaciones, se adopta el mismo protocolo de actuaciones establecido por el artículo 553-36.3 respecto de la instalación de puntos de carga individual de vehículos eléctricos.
Finalmente, la nueva redacción de la letra b) del artículo 553-25.2 conduce a que se tenga que incluir en el artículo 553-44 la eficiencia energética o hídrica dentro del listado de condiciones que el inmueble tiene que cumplir según la normativa vigente. El artículo identifica los deberes de conservación y mantenimiento de las instalaciones existentes en los elementos comunes del edificio por parte de los propietarios, así como la contribución de estos a los gastos que se deriven de ello. Un nuevo apartado 2 especifica que, cuando las infraestructuras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y los sistemas de energías renovables han sido instaladas en elementos comunes o en elementos comunes de uso exclusivo y de ellas se obtiene un beneficio particular, los gastos de conservación y de mantenimiento son a cargo de los propietarios que se benefician de ello.
